¿Se puede prohibir en mi comunidad el uso turístico de las viviendas, por una mayoría FAVORABLE de 3/5 según el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal?
– Comentarios a la Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad n.º 37 de Madrid.
Uno de los problemas, que más alteran la convivencia en las comunidades de propietarios, es el uso de viviendas para dedicarlas al alquiler de tipo vacacional, y que se conocen como viviendas de uso turístico. De forma reiterada, tenemos noticias sobre las molestias, y perjuicios, que un uso desmedido y no controlado de estas viviendas, producen en la vida cotidiana de una comunidad de propietarios y de sus residentes habituales, incluso de barrios enteros.
Hasta la reforma de la LPH por el Real Decreto – Ley 7/2019 , de 6 de marzo por el que se modificaba el art.17 LPH y se crea el nuevo punto 12, que establece como debe adoptarse el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos; las comunidades de propietarios la única vía que tenían para poder adoptar un acuerdo de prohibición o de limitación de uso para vivienda turística, era la Unanimidad obtenida en Junta de propietarios, en aplicación del artículo 17.6 de la LPH.
La cuestión que se plantea tras la lectura del citado articulo 17.12 que dice así:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Se puede prohibir en mi comunidad el uso turistico de las viviendas
“… a la hora de adoptar un acuerdo de prohibición, según lo regulado en el artículo 17.12 (mayoría de 3/5), no puede, ni debe mezclarse a ser posible, con otros acuerdos, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad…”
Es si con esta redacción se otorga a las juntas de propietarios el poder de “prohibir sin justa causa” el uso de viviendas para el alquiler vacacional en las comunidades, o más bien se ha concedido a las juntas la facultad de fijar unas condiciones o limitaciones para que el comunero que quiera dedicar su inmueble al alquiler vacacional tenga que cumplirlas y en su defecto es cuando surgiría la “prohibición con justa causa” al no haberse aceptado y ejecutado las limitaciones o condiciones establecidas en el acuerdo por la junta.
Este debate establece una polarización doctrinal, al enfrentar distintas interpretaciones sobre que debe entenderse por limitar o condicionar el ejercicio de la actividad. Así que dependiendo de cuál sea la interpretación que se dé a la literalidad del termino limitar, bien adoptando un sentido amplio del término o bien un sentido restrictivo, podremos hablar o no, de que a través de la adopción del acuerdo se pueda prohibir la actividad.
En la doctrina se han venido defendiendo hasta la reciente publicación de la Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad n.º 37 de Madrid, ambas posibilidades, sin que hubiera un acuerdo al respecto, lo que ha llevado a muchos Registradores de la propiedad, encargados de inscribir los acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios, regulando en sus estatutos la prohibición del ejercicio de la actividad turística en la viviendas, amparados en el artículo 17.12 de la LPH, a rechazar la inscripción de estos acuerdos, por que según ellos, para prohibir se necesitaba adoptar el acuerdo por unanimidad (17.6 LPH), y entender con ello que por la vía de articulo 17.12 LPH con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, solo cabe limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, pero no prohibirla.
En cambio otros registradores, entendieron la validez de la prohibición e inscribieron, sin la necesidad de la unanimidad.
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Muchos jueces y Magistrados, también han opinado en distintos artículos publicados en revistas especializadas, de manera dispar al respectos, si bien mayoritariamente eran partidarios de una interpretación restrictiva del termino limitar, negando con ello que se pudiera prohibir.
Por ello la importancia de la Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, se justifica, porque da un criterio claro y expreso para la inscripción de los acuerdos adoptados, indicando que mayoría es necesaria para poder prohibir el uso de viviendas para uso turístico en comunidades de propietarios, cuál debe ser el contenido del acuerdo, y lo más importante, que debe entenderse por limitación.
Lo que hace la resolución, es fijar como premisa que nos encontramos ante una norma excepcional, y por tanto no se trata de interpretar ajustadamente la norma, sin más, sino que debe hacerse dentro de un contexto y conforme la realidad social vigente del momento (art. 3 CC). La propia dicción de la norma, literalmente entendida, cuando alude a «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo alguno está reñida con la prohibición de una actividad. Es más, la utilización de la «o», cuando se dice «limite o condicione», indica claramente que se refiere a supuestos distintos, alternativos, yendo de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen ex novo en la Comunidad de Propietarios.
Estamos ante una norma excepcional, y lo es entre otras cosas, porque altera el régimen de la unanimidad según lo establecido en el artículo 17.6 de la LPH, al permitir que en un caso concreto (17.12 LPH), la comunidad pueda modificar o crear nuevas normas estatutarias, por una mayoría de 3/5 de los propietarios, para compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de pisos.
Tal como se indica en la propia Resolución de 16 de Junio, el propio Tribunal Constitucional (STC de 21 de octubre de 1993 y de 8 de marzo de 1999), estimó que, en el régimen de Propiedad Horizontal, la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de pisos, justifica la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello afecte al artículo 33 de la CE que reconoce el libre ejercicio las distintas facultades que otorga el derecho de propiedad.
En consecuencia, la excepcionalidad, no supone una limitación del derecho de propiedad sobre una vivienda y de las facultades o posibilidades del ejercicio que se derivan del derecho del uso y disfrute de esta, pues como se indica en la citada resolución de 16 de Junio, el propio Tribunal Supremo (STS de 5 de mayo de 2015 y 3 de diciembre de 2014 y de 1 de octubre de 2013), señala que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que, en general, atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones que, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio del uso del inmueble, deben constar de manera expresa. En consecuencia, si a nivel estatutario puede recogerse una prohibición de desarrollo de una concreta actividad o cambio de uso del inmueble –no sometida a plazo alguno–, no tiene mucho sentido que una prohibición acordada, conforme a lo indicado en el 17.2 de la LPH, se viera sometida a limitaciones. En definitiva lo que hace el legislador, según este razonamiento de excepcionalidad de la norma, es establecer una nueva mayoría para una clase de acuerdos que se podían hacer antes por unanimidad y que ahora lo es con una doble mayoría personal y de cuotas de tres quintos.
Es importante por ello recalcar, que a la hora de adoptar un acuerdo de prohibición, según lo regulado en el artículo 17.12 (mayoría de 3/5), no puede, ni debe mezclarse a ser posible, con otros acuerdos, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, porque para cualquier otra modificación de los estatutos se requiere la unanimidad, al amparo del apartado 6 del artículo 17, y requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. La Resolución de 19 de diciembre de 2019 aclaraba esta cuestión, al indicar que en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad.
También debe indicarse que la excepcionalidad se enmarca dentro de las sucesivas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal, encaminadas a dulcificar el criterio de la unanimidad, y facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces por no alcanzar la unanimidad.
Como conclusión, la Resolución resuelve que atendiendo al contenido normativo del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se puede prohibir el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, sin necesidad de obtener unanimidad, bastando para ello con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
El acuerdo debe ser claro e incluir en su texto: que queda prohibida «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» que son los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Además de lo ya comentado, en el artículo 17.2 de la LPH, y con la misma mayoría favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación se establece la posibilidad de adoptar el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de las viviendas que han sido destinadas al alquiler turístico, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Debe tenerse en cuenta que todos los acuerdos adoptados según dispone el mismo apartado 12, no tiene efectos retroactivos y solo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte.
Por último ¿qué pasaría, si a pesar de haberse aprobado el acuerdo de prohibición, además de encontrarse válidamente efectuada la inscripción en el registro de la propiedad correspondiente, un propietario destina su vivienda a alquiler turístico?. Pues en este caso, la comunidad debería ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH.
Compartimos esta interpretación amplia del número 12 del artículo 17, no podimaos entender la intepretación que algunos sectores doctirnales y de la magistratura venia haciendo de que no cabia la prohibición adotpada por el voto favorable de las 3/5 partes, pues de ser asi,dejaba vacio de todo sentido el citado articulo, ya que seria inviable prohibir la actividad, y solo enenders que lo único que cabia era poner limitaciones en sentido restrictivo del termino no seria suficiente ni eficaz, a la hora de primar el interés general de la Comunidad, sobre los intereses particulares.
Deseamos que nuestro post te haya sido de utilidad, y te hayamos dado pautas para afrontar como adoptar un acuerdo de estas características en tu comunidad, sin que para ello sea necesario alcanzar la unanimidad. Recuerda que en todo caso el acuerdo debe ser elevado a público e inscrito en el registro de la propiedad correspondiente, sino no tendrá efectos a terceros.
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