La Legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios

La Legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios

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LA LEGITIMACION ACTIVA DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

¿PUEDE EL PRESIDENTE DEMANDAR EN NOMBRE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.3 Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Esto a simple vista, justificaría como así ha sido durante mucho tiempo, el hecho de que se entendiera que el presidente se encontraba investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera del él los intereses de la Comunidad de Propietarios, lo que le permitía interponer acciones judiciales sin necesidad de acuerdo previo de la Junta y se considerase por ello que estaba legitimado activamente para hacerlo.

A esa supuesta regla general, la LPH opone dos excepciones en las que se exige expresamente que cuente con un acuerdo previo y expreso de legitimación activa por parte de la Junta General de Propietarios para poder interponer demanda, en los casos de petición de cesación de actividades prohibidas por los estatutos, según se fija en art. 7.2 LPH, y en el caso de reclamación de cuotas impagadas, reguladas en el art. 21 LPH.

La realidad es que desde las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 10 de Octubre de 2011 y 27 de Marzo de 2012, reiteradas en estos últimos años, se ha sentado la doctrina de que no es posible la existencia de legitimación activa de un presidente para interponer acciones judiciales en nombre de la comunidad de propietarios, sin que previamente exista un acuerdo expreso de la Junta de Propietarios que así lo apruebe y autorice.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.3 Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten»

El resumen de esta nueva doctrina, viene a concretar que el Presidente, no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, ya que de lo que se trata es de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente.

De todas formas el planteamiento no tiene que ser considerado de una forma rígida, ya que recientemente en sentencia del Tribunal Supremos de 24 de Junio de 2016 se introduce un criterio de flexibilización, al indicar que basta que la autorización para el ejercicio de acciones se deduzca de manera razonable de los acuerdos adoptados (ejemplo que podría constar en acta: Se acuerda por la junta de propietarios con las mayorías necesarias exigidas ejercitar las acciones legales pertinentes). Con esto se entendería cumplido el requisito de autorización expresa al presidente de la Comunidad para demandar, ya que se puede deducir que los propietarios otorgan su consentimiento, aunque el acuerdo no sea formal o expreso, sino genérico (ejercitar las acciones legales necesarias). Es evidente que también según esta interpretación se impide que la voluntad personal de quien actúa como presidente pueda vincular a la Comunidad.

Esta última interpretación más flexible, pero sin olvidar que es la junta de propietarios quien esta adoptando el acuerdo de iniciar acciones judiciales, permite en caso de controversia entre las partes, que la falta de acreditación de la representación, sea subsanable mediante ratificación de los interesados, incluso mediante declaración testifical en el acto del juicio.

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