TRASFORMAR UN LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA, ¿NECESITO PERMISO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA, REQUISITOS.
En muchos edificios y comunidades de propietarios, observamos la existencia de locales comerciales, que debido a las distintas crisis que vienen produciéndose en nuestra economía, y sobre todo por el hecho imparable de que se destruye el pequeño comercio y negocios de los barrios, quedan cerrados y vacíos sin grandes probabilidades para sus dueños de poder rentabilizar estos inmuebles. Una opción que muchos de ellos se plantean como salida para conseguir un rendimiento, es el cambio del uso de local comercial a vivienda.
En estos casos, las Comunidades de Propietarios, suelen preguntar si ello es posible, y en que media puede afectarles un cambio de estas características. Para aclarar a quienes tienen esta preocupación, o se están planteando poder hacer una operación de cambio de uso para rentabilizar su propiedad, intentaremos darles respuestas en las próximas líneas.
Lo primero que debemos dejar claro, es que el propietario de un local comercial tiene derecho a la transformación del local en una vivienda, sin que sea necesario acuerdo previo de la junta de propietarios, mientras dicho cambio no esté expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y sin perjuicio de la obtención de los permisos administrativos que resulten pertinentes.
En Madrid capital para transformar un local en vivienda se exige que la superficie útil mínima sea de 38 metros cuadrados… Y será necesario comprobar que el ámbito urbanístico donde se encuentra el edificio permite el cambio de uso.
No basta que exista una cláusula de los estatutos de la comunidad de propietarios que supuestamente limite el uso de los locales, con textos como por ejemplo “podrán ser destinados a actividades mercantiles, oficinas, establecimientos comerciales, artesanía y otros similares”, para que pueda argumentarse que el cambio queda limitado al uso como vivienda, y que en ese caso si deberían modificarse los Estatutos, lo que requeriría el acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Y ello porque la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ya ha resuelto esta cuestión (así ha sido reiterado en distintas resoluciones de la Dirección General de Registro y Notariado), al considerar que las cláusulas de los Estatutos que restrinjan o limiten la libertad de cambio de una propiedad privada, deben de aparecer expresas, de forma clara y, siempre ser interpretadas de forma restrictiva. El TS parte de que el derecho de propiedad está ampliamente reconocido en nuestro Ordenamiento Jurídico por el artículo 33 de la Constitución Española que no admite más limitaciones al derecho de propiedad que las legal o convencionalmente establecidas, que, en todo caso, deberán interpretarse restrictivamente.
En consecuencia esas cláusulas deben interpretarse más como una autorización para la actividad mercantil, sin que ello suponga la exclusión de otros usos como el de vivienda, lo que señala la DGRN en sus resoluciones: “la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal”. Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso, por un lado, que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y, por otro, que lo sean con la debida claridad y precisión (Resoluciones de 20 de febrero de 1989 y 15 de julio de 2013) Sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios.
A pesar de lo ya dicho, si debemos tener en cuenta, que si bien el cambio de destino está autorizado, este no podrá darse y requerirá en todo caso la autorización de la junta de propietarios si ello implica la realización de obras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio o conlleve una modificación de las cuotas de participación.
Aparte de lo indicado, y de la permisividad de estos cambios, comprobado que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en cuestión no lo prohíben, los locales deben ser legalizados para poder convertirlos en vivienda, y será necesario aportar para su inscripción en el Registro la pertinente licencia municipal, que acredite que se puede efectuar el cambio de uso.
En Madrid capital para transformar un local en vivienda se exige que la superficie útil mínima sea de 38 metros cuadrados, pudiendo reducirse a 25 metros en el caso de que sea un estudio, cumplir el Código Técnico de la Edificación, especialmente en materias de accesibilidad, salubridad y seguridad frente a incendios. Y será necesario comprobar que el ámbito urbanístico donde se encuentra el edificio permite el cambio de uso.
Y lo más importante, deberán realizarse tres trámites técnico / administrativos:
- Solicitud de Licencia de obras para la adecuación de los espacios e instalaciones del local al nuevo uso de vivienda, mediante procedimiento ordinario que requiere un proyecto técnico visado.
- Obtenida la licencia y realizada las obra, realizar la declaración de alteración catastral, dejando constancia en el catastro del cambio de uso realizado de local a vivienda.
- Finalmente debe otorgarse la licencia de primera ocupación (necesaria para tener suministro de agua, electricidad, etc.). Para ello tenemos que presentar en el Ayuntamiento el certificado final de obra y la declaración de cambio de uso de catastro.
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