Los pisos turísticos, el alquiler de vivienda y el uso terciario frente al uso residencial

Los pisos turísticos, el alquiler de vivienda y el uso terciario frente al uso residencial

Los pisos turísticos, el alquiler de vivienda y el uso terciario frente al uso residencial 720 381 Administración y Gestión de Fincas Dorado

Los pisos turísticos, tan en boga en estos últimos tiempos debido al crecimiento que se ha producido en esta actividad, relacionada con el alojamiento vacacional, generan una serie de dudas sobre los conceptos que se emplean al referirse a ellos, y fijar el tratamiento legal, fiscal, y otros a los que deben estar sometidos, y que pretenderemos aclarar en las próximas líneas.

Una primera duda que se plantea cualquiera que se refiere a un piso turístico, es si nos encontramos ante un contrato que se encuentra sujeto a la Ley de arrendamientos Urbanos, ya que en muchos casos son viviendas de particulares, sin una organización empresarial detrás, y que ceden su casa a cambio de una remuneración.

El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado en el artículo 2 LAU, es un contrato cuyo alquiler recae sobre una vivienda urbana, habitable, cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Esto quiere decir que será contrato de arrendamiento de vivienda el que, independientemente de su duración, vaya a posibilitar al inquilino habitar indeterminadamente dicha vivienda como su hogar principal y permanente.

Si nos atenemos a la regulación comentada, no parece que estemos ante un arredramiento en el sentido de lo expuesto, pues carece de la premisa de ser hogar principal y permanente. No obstante lo anterior cabe la duda de si por el contrario pudiéramos estar ante un arrendamiento de los denominados de temporada.

El contrato de temporada es todo aquel que recae sobre una vivienda habitable pero que no tiene el carácter de “indeterminado” que posee el contrato de vivienda habitual.  En los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, la duración no está definida por Ley. En principio podríamos tener un contrato de temporada de, por ejemplo, seis meses, si queda claro que la finalidad para la que el inquilino desea la vivienda es para esa duración (un trabajador o trabajadores destinados a una ciudad para construir un puente). Por tanto, las partes establecerán cuál va a ser la duración del contrato de temporada.

De todas formas cualquier duda al respecto queda aclarada con la regulación incorporada con la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, al introducir el apartado e) en el artículo 5 que regula los arrendamientos excluido del ámbito de la Lau y que dice:

  • e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Por tanto los pisos turísticos no pueden estar sometidos y regulados en ningún caso por la ley de arrendamientos urbanos.

Otra duda que se plantea, es partiendo de que no se trata de un Arrendamiento regido por la LAU, el tratamiento fiscal, también será diferente en todo caso, por lo que los ingresos que el arrendador obtiene por el alquiler de una vivienda podrían ser considerados como rendimientos de actividades económicas si cumplen los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas., que consisten básicamente en tener un local para gestionar la actividad y tener una persona contratada para gestionar dicha actividad.

Po otra parte el arrendador no podrá optar a reducciones por vivienda habitual al no constituir el inmueble la vivienda habitual del inquilino, sino temporal.

Por lo que respecta al IVA, el alquiler de vivienda regido por la LAU, entre particulares está exento de IVA por lo que el inquilino sólo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. En el caso contrario deberá de facturarse la estancia con su correspondiente IVA.

Además de los conceptos que hemos ido aclarando, se abre un debate interesante si atendemos al carácter eminentemente residencial  de los edificios catalogados para el uso principal de vivienda en las normas urbanísticas y en los planes generales de ordenación urbana (Edificio o parte de un edificio destinado a residencia de personas, familias o residencia comunitaria), y que como tal se recoge en los Estatutos y títulos constitutivos de estas fincas, donde se encuentran la inmensa mayoría de estos pisos turísticos en plena actividad.

El debate nos lleva, a plantearnos que si los pisos turísticos no cumplen con la característica de vivienda residencial, al faltarles la esencia del uso residencial por no constituir el inmueble la vivienda habitual del inquilino, sino temporal, y que están excluido del ámbito de la LAU, como ya hemos aclarado, debemos de incidir entonces en que estamos ante un uso terciario, al cual se define como el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio en sus diferentes formas, información, administración, gestión, actividades financieras u otras similares.

Dejamos abierta para fomentar este interesante debate, y que se pueda razonar, la siguiente cuestión:

En una comunidad de propietarios constituida  en un edificio 100 por 100 residencial, que fue concebida en los planes de ordenación urbana y  en las licencias de construcción como viviendas residenciales fundamentalmente:

¿Se podría instalar un piso turístico y ejercer una actividad sujeta a un uso terciario, sin contar con el permiso de la Comunidad de Propietarios para poder cambiar el uso, sin que sea necesario para impedirlo una reforma de estatutos aprobado por mayoría, cuando su destino ya es residencial de antemano?

¿No será más consecuente que el acuerdo por Unanimidad no sea para prohibir, sino para autorizar el uso terciario de un piso dentro de una Comunidad Residencial?

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