¿Hasta cuándo puede reclamar una comunidad de propietarios a un moroso las cuotas o recibos de comunidad impagados? La regulación de la prescripción de las cuotas de comunidades de propietarios
El 7 de Octubre de 2015 entraba en vigor una modificación del Código Civil en virtud de la Ley 42/2015, por la que se modificaba el Art. 1964.2 y se reducía el plazo de prescripción de las acciones personales sin plazo especial desde los 15 años del texto anterior a los 5 años actuales.
La nueva redacción del artículo 1964.2 Código Civil queda fijada en el siguiente texto:
- Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los CINCO AÑOS desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”
La reducción del plazo de prescripción de las acciones personales es sustancial, pasando desde ese momento (7/10/2015) de QUINCE a CINCO AÑOS, contados desde que pueda exigirse el cumplimento.
Para que lo entendamos, hasta ahora, cuando un propietario no pagaba las cuotas comunitarias y entraba en situación de morosidad, mayoritariamente los tribunales interpretaban que la comunidad disponía de quince años para reclamar el pago. Con la nueva redacción esto cambia, y la Comunidad de Propietarios a partir de ahora sólo tendrá cinco años para ello, por lo que conviene en el futuro y desde ahora, no demorar este tipo de reclamaciones, ya que de no hacerlo podemos perder el derecho a exigir y recuperar esas deudas.
Los Administradores de Fincas Colegiados, son profesionales que conocen como actuar en estos casos y por ello deben ser especialmente cuidadosos en advertir estas circunstancias a las Comunidades de Propietarios administradas, realizando las necesarias liquidaciones de deuda y no demorando la reclamación personal al moroso que garantice el recobro y exigencia de la deuda dentro de los plazos regulados, garantizando que no prescriba, lo que se puede conseguir interrumpiendo el plazo de prescripción.
Para interrumpir el plazo de los cinco años (en cuyo caso el plazo vuelve a empezar), se pueden utilizar distintos medios de notificación fehaciente, y como ejemplo barato, el envío de un burofax certificado con acuse de recibo, indicando siempre en esa comunicación, que la reclamación de la deuda por burofax interrumpe el plazo de prescripción.
La liquidación de la deuda en acta, por si misma no sería suficiente para considerar que se ha interrumpido el plazo de los cinco años, ya que no puede ser considerado un requerimiento personal de pago al deudor, ni siquiera una gestión de cobro.
Una buena gestión profesional del Administrador de Fincas Colegiado ante una deuda, pasa por comprobar que no hayan pasado más de cinco años desde que se impago la deuda (o desde el último requerimiento de pago, si lo hubo).
Una vez clarificado como actuar con las deudas que se producen tras el 7 de octubre de 2015, debemos clarificar como quedan todas aquellas deudas que se habían producido antes del 7 de octubre de 2015, ya que antes prescribían en quince años.
El Código Civil viene expresamente a clarificar la cuestión indicando que esta reforma legal no se aplicará con carácter retroactivo, por lo que aquellas cuotas comunitarias que al momento de su devengo estaban sometidas al anterior plazo de prescripción de 15 años seguirán rigiéndose por la ley anterior hasta que transcurran 5 años desde la ley vigente.
Para hacerlo sencillo indicaremos que las deudas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015 prescribirán el 7 de octubre de 2020 (es decir, cinco años después de la entrada en vigor de este cambio legal).
Así resulta de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015:
” El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.”
Art. 1939 del Código Civil en el que se establece:
«La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.»
